הלכה חדשה של העליון קובעת-יינתן פיצוי בהפקעת חלק מקרקע פחות מ-40% במקרה שיתרת הקרקע לא הושבחה

בית המשפט העליון בהרכב של 5 שופטים הכולל את הנשיאה אסתר חיות בפסק דין תקדימי קבע הלכה חדשה לפיה יש לפרש את סמכות השר הקבועה בסעיף 190(א)(2) לחוק התכנון והבנייה, להענקת פיצויי סבל במקרה של הפקעה חלקית שלא השביחה את יתרת החלקה כסמכות רשות, אשר יש להפעילה בהתאם לעקרונות של סבירות ומידתיות. ככלל, השר יעניק פיצויי "סבל" בנסיבות שבהן הפקעה מכוח חוק התכנון והבנייה לא השביחה את יתרת החלקה, למעט במקרים שבהם מתקיימים טעמים חריגים המצדיקים זאת. 

נסביר.  

עד היום, החוק אפשר לרשות מקומית להפקיע עד 40% משטח החלקה מבלי לפצות את הבעלים על ההפקעה (למעט חריגים). ההלכה החדשה מגדילה את סיכוייהם של בעלי חלקות שחלקים קטנים מהן הופקעו לזכות גם הם בפיצוי. בעל חלקה שחלק קטן ממנה הופקע על ידי רשות מקומית יהיה זכאי ל"פיצוי מן הסבל" במידה שיתרת החלקה לא הושבחה.

בפסק דין זה מדובר בשתי חלקות עיקריות שבבעלות המשפחות קייס ומסרי ושותפים נוספים, המשתרעות על שטחים של כ-8.7 דונם ו-12.6 דונם בהתאמה. חלק מאותן חלקות הופקעו עבור תוכנית להגדלת אזור התעשייה של כרמיאל בשטח של 1,042 דונם. 

המשפחות הגישו לבית המשפט המחוזי בחיפה שתי תובענות. בשתיהן נטען כי ההפקעות בוצעו מבלי שהבעלים קיבלו הודעה בעניין, והתבקש לחייב את הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כרמיאל ועיריית כרמיאל להפקיע את החלקות בשלמותן מכוח סעיף 190(א)(1) לחוק על ידי כך שתוחל בעניינן, "הגנת היתרה". הגנה המחייבת את הרשות המפקיעה לבחור בין הפקעת החלקה בשלמותה (ותשלום פיצויים מלאים בגין הפקעת החלקה כולה), לבין ויתור גורף על ההפקעה. בית משפט המחוזי הורה כי שתי התובענות יתנהלו במאוחד. 

 פסק הדין של בית המשפט המחוזי, קיבל את עמדת השמאי המומחה, שקבע כי ההפקעות פוגעות בערכן של יתר החלקות, ולכן במקרים בהם לא ניתן לבצע שימוש סביר ביתר הקרקע (שלא הופקעה) על הרשות להפקיע את מלוא הקרקע ולפצות את בעלי הקרקע בפיצוי מלא בגין ההפקעה, לפי "הגנת היתרה".

הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כרמיאל ועיריית כרמיאל אשר טענו כי לא הוכח כי יתר החלקות שלא הופקעו אינן ניתנות לניצול סביר הגישו ערעור זה לבית המשפט העליון. 

סעיף 190(א)(1) לחוק מורה כי מקום שהופקעו מקרקעין מכוח החוק לשם אחת המטרות המנויות בו לא ישולמו פיצויי הפקעה בגין 40% הראשונים מהמגרש שבו בוצעה ההפקעה. לכלל זה נקבעו 2 חריגים:

1. לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש - הגנת יתרה. 

2. סייג המסמיך את שר הפנים בהסכמת שר האוצר לשלם "פיצויי סבל" לבעל הקרקע. 

בניגוד לעמדת בית המשפט המחוזי, בית המשפט העליון קבע כי אין להחיל את הגנת היתרה במקרה מכיוון שלא הוכח כי לא ניתן לעשות שימוש סביר בחלקים הנותרים של החלקות. מכיוון שלא חלה הגנת יתרה נותרה הפקעה חלקית, כלומר כזו שהותירה חלק מחלקת המקרקעין בידי הבעלים. על יסוד חוות דעת המומחה ביהמ"ש קובע כי החלק הנותר ספג ירידת ערך.

בית המשפט העליון סקר הלכות חשובות הקשורות לתחום זה: 

הלכת הולצמן- עסקה בהוראות ההפחתה הקבועות בסעיף 190(א) עסקה במצב של הפקעה מלאה וכן במצב של הפקעה חלקית אשר כתוצאה ממנה הושבח ערכו של החלק שנותר בידי בעליה ועל כן אין בה בכדי לעזור בשאלה של הדין החל ביחס להפקעה חלקית שלא השביחה את המקרקעין. 

הלכת רוטמן- עסקה במצב של הפקעה חלקית שלא השביחה את יתרת המקרקעין ולא עסקה בהפקעה מכוח חוק התכנון והבניה(אלא מכוח פקודת הדרכים.

החריגים לכלל הם מספר שיקולים, שאינם בגדר רשימה סגורה, אשר בהתקיימם אפשר שהשר יסיק כי אין זה מקרה מתאים להענקת פיצויי סבל: 

1. השיקול המרכזי הינו שיעור הפגיעה במקרקעין בשל ירידת ערך החלק הנותר. ככל שהפגיעה במקרקעין שנותרים בידי הנפקע היא בשיעור נמוך יותר, כך הפגיעה בפרט קלה יותר. לעומת זאת, במקרים שבהם חלה ירידת ערך שאינה זניחה בערכה של יתרת המקרקעין שנותרת בידי הבעלים, הימנעות מפיצוי משמעה פגיעה ממשית בערך היתרה.

2. השוויון במימון- ככל שהנטל אינו מונח אך לפתחו של נפקע אחד, אלא מתחלק בצורה שוויונית יחסית בין חברי הקהילה ולמצער בין שכניו של הנפקע עשוי הדבר להיות טעם נוסף שלא להעניק פיצויי סבל לנפקע שלא הושבחה יתרת חלקתו בנסיבות העניין.

3. מידת התגשמותם של ערכים קהילתיים המגולמים במטרת ההפקעה הספציפית. ככל שהאינטרס הקהילתי הגלום בהפקעה דומיננטי יותר – כך תתגשם בצורה מובהקת יותר התכלית ה"קהילתית". 

ע"א 6407/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל נ' אחמד מסרי