מהפכה בתחום ההתחדשות העירונית? ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה בתל אביב קבעה לאחרונה כי חישוב היטל ההשבחה בפרויקטים של תמ"א 38 יתבסס על ההלכה שנקבעה בפסק הדין קבוצת הירדן (עמ"נ 47521-12-22). מדובר בפסיקה שעשויה להוביל להפחתת התשלומים שיזמים ובעלי דירות מחויבים לשלם, ואף לשנות את אופן חישוב ההשבחה בפרויקטים עתידיים בעיר.
איך מחשבים היטל השבחה בפרויקטים של תמ"א 38?
השאלה המרכזית שנדונה בערר הייתה כיצד יש לחשב את היטל ההשבחה כאשר פרויקט התחדשות עירונית כולל גם זכויות מכוח תמ"א 38 וגם זכויות הניתנות מכוח תוכנית מקומית. היזמים טענו כי יש לאמץ את שיטת החישוב שנקבעה ב-קבוצת הירדן, לפיה רק הזכויות שניתנו מתוקף התוכנית המקומית חייבות בהיטל השבחה, בעוד הזכויות שנוספו מכוח תמ"א 38 יישארו פטורות.
מנגד, הוועדה המקומית טענה כי חישוב ההיטל בתל אביב שונה, מאחר שתיקון 3א' לתמ"א 38 מאפשר זכויות בנייה משמעותיות יותר.
ועדת הערר דחתה את עמדת העירייה וקבעה כי גם בתל אביב יש לאמץ את החישוב בהתאם להלכה שנקבעה בפסיקה. כמון כן נקבע כי בנוגע לחישוב השבחה על שטחי ממ"דים. ועדת הערר קבעה כי בהתאם לפסיקה קודמת (האחים עופר הנדסה נ' הוועדה המקומית הרצליה), לא ניתן לכלול שטחי ממ"דים בהיטל ההשבחה.
ועדת הערר קבעה כי יש להחזיר את העניין לשמאי המכריע לצורך תיקון החישוב באופן שינטרל לחלוטין את שטחי הממ"דים
מה המשמעות עבור בעלי דירות ויזמים?
מדובר בהחלטה שעשויה לשנות את כללי המשחק בעיר. אם בעבר חישובי ההשבחה היו גורמים לעלויות נוספות שהקשו על כדאיות הפרויקטים, כעת הדרך להפחתת היטל ההשבחה עשויה להיות סלולה. למרות ההחלטה, סביר להניח שהרשויות המקומיות לא יוותרו בקלות על גביית היטלי השבחה גבוהים.